物业公司消防维保方案

  1、每月按计划抽样测试部分设备,致使一年内所有设备全部测试一遍。确保设备的正常运行。

  3、每年我公司派专业的消防维保队伍进行整体的消防测试,确保设备的正常运行。

  5、协助或完全负责同消防部门的业务,确保不因消防问题而耽误其它工作的正常进行。

  2.1.1.1检查消防栓箱配置是否完整齐全,包括检查每个消防栓口的静压是否符合设计或规范要求,检查栓口橡胶是否老化、龟裂或脱落,检查水带是否霉烂、穿孔,检查卷盘胶管是否老化、龟裂,检查破玻按钮是否破碎;

  2.1.1.2检查测试消防栓破玻系统,试验破玻按钮,警铃是否鸣响、消防水泵是否启动、消防中心是否有报警信号及消防水泵状态显示;

  2.1.1.5定期试验消防栓,检查其喷水充实水柱是否达到规范或设计要求;

  2.1.1.6 定期试验安全泄压阀是否灵敏、可靠,检查水锤吸纳器工作是否有效;

  2.1.1.7检查消防栓管网的减压阀及其过滤器是否正常,定期清洗过滤器;

  2.1.1.8 定期检查阀门是否开关灵活、有效,阀门关闭不严或不能灵活使用的应及时修理,对阀门的接触面发现有缺陷的,需进行研磨工作,无法修复的予以更换。定期对阀门转动部位和螺栓加黄油润滑;

  2.1.1.10 定期对消防栓系统管网进行全面检查,对腐蚀严重的管道予与更换,对油漆脱落的管道及时除锈刷防锈漆和标志漆。

  2.1.2.1消防栓箱内配置齐全,各项配件完好,消防栓口静压符合设计或规范要求;

  2.1.2.2 试验消防栓破玻按钮,消防栓水泵启动,各项联动设施动作,消防中心有报警信号和消防水泵状态显示;

  2.1.2.3各阀门处于正常的开或关状态,且有明显标志,阀体完好、不漏水;

  2.1.2.4消防栓系统水泵接合器外观完好,配置齐全,无变形、无渗漏、无缺损;

  2.1.2.7减压阀和过滤器外观完好,减压阀工作稳定、可靠,且减压比例准确,过滤器内无杂物,水流畅通;

  2.1.3.1 每月检查消防栓箱配置是否完整齐全,包括检查每个消防栓口的静压是否符合规范要求,检查栓口橡胶是否老化、龟裂或脱落,检查水带是否霉烂、穿孔,检查卷盘胶管是否老化、龟裂,检查破玻按钮是否破碎;

  2.1.3.2 每月检查测试消防栓破玻系统,试验破玻按钮,警铃是否鸣响、消防水泵是否启动、消防中心是否有报警信号及消防水泵状态显示;

  2.1.3.5 每季至少一次试验消防栓,检查其喷水充实水栓是否达到规范或设计要求;

  2.1.3.6 每季定期试验安全泄压阀是否灵敏、可靠,检查水锤吸纳器工作是否有效;

  2.1.3.7每月检查消防栓管网的减压阀及其过滤器是否正常,每季定期清洗过滤器;

  2.1.3.8 每季定期检查阀门是否开关灵活、有效,阀门关闭不严或不能灵活使用的应及时修理,对阀门的接触面发现有缺陷的,需进行研磨工作,无法修复的予以更换。定期对阀门转动部位螺栓加黄油;

  2.1.3.10 每季定期对消防栓系统管网进行全面检查,对腐蚀严重的管道予与更换,对油漆脱落的管道及时除锈刷防锈漆和标志漆。

  2.2.1.1 检查试验楼层喷淋管网末端试验装置是否正常(水压、流量是否达到要求);

  2.2.1.2 检查试验水流指示器动作是否灵敏,报警是否及时准确,复位是否正常,消防中心是否有显示等;

  2.2.1.4 检查各个阀门是否处于正常开启状态,试验楼层信号阀门开关是否灵活,消防中心是否有关闭信号显示;

  2.2.1.6 定期试验安全泄压阀是否灵敏、可靠,检查水锤吸纳器工作是否有效;

  2.2.1.8检查试验湿式报警阀、水力警铃动作是否灵敏,喷淋泵是否启动,消防中心显示是否准确;

  2.2.1.9 定期检查阀门是否开关灵活、有效,阀门关闭不严或不能灵活使用的应及时修理,对阀门的接触面发现有缺陷的,需进行研磨工作,无法修复的予以更换。定期对阀门转动部位螺栓加黄油;

  2.2.1.11 定期对喷淋系统管网进行全面检查,对腐蚀严重的管道予与更换,对油漆脱落的管道及时除锈刷防锈漆和标志漆。

  2.2.2.1 楼层喷淋管网末端试验压力(动、静压力)流量符合设计或规范要求;

  2.2.2.2 水流指示器动作灵敏、报警准确、及时,复位正常,消防中心显示报警地址正确;

  2.2.2.4 阀门处于正常开、关状态,有明显标志,信号阀门开、关灵活、有效,消防中心有关闭信号显示,报警地址准确;

  2.2.2.5 喷淋系统水泵接合器外观完好,配置齐全,无变形、无渗漏、无缺损;

  2.2.2.8 湿式报警阀外观完好,无渗漏,放水试验时动作灵敏,其压力开关联动喷淋泵启动,消防中心报警显示准确;

  2.2.3.1 每月分批次试验楼层喷淋管网末端试验装置是否正常(水压、流量是否达到要求);每周检查一次楼层喷淋末端静压是否达到规范要求;

  2.2.3.2 每月检查试验水流指示器动作是否灵敏,报警是否及时准确,复位是否正常,消防中心是否有显示等;

  2.2.3.4 每月检查各个阀门是否处于正常开启状态,试验楼层信号阀门开关是否灵活,消防中心是否有关闭信号显示;

  2.2.3.6 每季定期试验安全泄压阀是否灵敏、可靠,检查水锤吸纳器工作是否有效;

  2.2.3.8 每月检查试验湿式报警阀、水力警铃动作是否灵敏,喷淋泵是否启动,消防中心显示是否准确;

  2.2.3.9 每季定期检查阀门是否开关灵活、有效,阀门关闭不严或不能灵活使用的应及时修理,对阀门的接触面发现有缺陷的,需进行研磨工作,无法修复的予以更换。定期对阀门转动部位螺栓加黄油;

  2.2.3.11 每季定期对喷淋系统管网进行全面检查,对腐蚀严重的管道予与更换,对油漆脱落的管道及时除锈刷防锈漆和标志漆。

  2.3.1.1 用专用测试仪器分期分批次全面测试探测器的动作及确认灯的显示,试验烟、温感探测器动作是否灵敏;

  2.3.1.2 检查试验主控屏是否正常,有报警信号源时是否正确显示某区探测器动作,警铃蜂鸣是否鸣响;

  2.3.1.3 试验手报按钮报警,本层及其上、下各一层警铃是否动作鸣响,消防中心显示报警区域是否准确;

  2.3.1.4 检查主控屏和联动控制屏的各项输入、输出显示功能是否正常,并全面清洁、保养;

  2.3.1.5 检查各个界面(模块)和主机系统外围设备的通信、控制信号是否正常,检查界面(模块)输出电压是否正常,确保正常运行;

  2.3.1.6 检查工作电池组、充电器的工作状态以及检查备用电池的电压及其他指标参数是否符合要求;

  2.3.1.8 定期对备用电源进行1~2次充放电试验;1~3次主和备用电源自动切换试验;

  2.3.1.9 定期对感烟、感温探测器进行清洁,必要时进行清洗,确保报警灵敏;

  2.3.1.11 定期测试报警主机系统的接地电阻是否满足要求,并做好记录。

  2.3.2.4 主控屏和联动控制屏外观完好、清洁,各项输入、输出显示功能正常;

  2.3.2.5 界面(模块)各项参数正常,与外围设备的通信、控制信号正常;

  2.3.3.1 每月用专用检测仪器分期分批全面测试探测器的动作及确认灯的显示,试验烟、温感探测器动作是否灵敏;

  2.3.3.2 每月检查试验主控屏是否正常,有报警信号源时是否正确显示某区探测器动作,警铃蜂鸣是否鸣响;

  2.3.3.3 每月试验手报按钮报警,本层及其上、下各一层警铃是否动作鸣响;

  2.3.3.4 每周检查主控屏和联动控制屏的各个显示功能是否正常,并全面清洁、保养;

  2.3.3.5 每月检查各个界面(模块)和主机系统外围设备的反馈信号是否正常,每季定期测试界面(模块)输出电压是否正常,确保正常运行;

  2.3.3.6 每季检查工作电池组、充电器的工作状态以及检查备用电池的电压及其他指标参数是否符合要求;

  2.3.3.8 每季定期对备用电源进行1~2次充放电试验;1~3次主和备用电源自动切换试验;

  2.3.3.9 每季定期对感烟、感温探测器进行清洁,必要时进行清洗,确保报警灵敏;

  2.3.3.10 每周定期检测报警主机控制程序有否乱码,确保主机功能正常;

  2.3.3.11 每月定期测试报警主机系统的接地电阻是否满足要求,并做好记录。

  2.4.1.2 检查启动瓶药剂贮瓶的压力是否符合出厂充装压力和设计要求(压力表指针是否在绿区),有无泄漏现象;

  2.4.1.5 模拟自动报警系统中的烟、温感探测器同时动作,通风空调是否停止,防火阀是否关闭,检查气瓶的电磁阀是否在规定的时间内动作,控制屏是否有放气信号,消防中心是否有信号,警铃、蜂鸣器是否动作;

  2.4.1.6 检查气体灭火系统启动瓶、药剂瓶有无变形,有无腐蚀、脱漆;

  2.4.1.7 检查控制气管有无变形或松脱,检查高压软管有无变形、生锈或老化;

  2.4.1.8 检查气体保护区域(防护区)内的围护结构、开口等是否符合要求。

  2.4.2.5 模拟试验时,通风空调停止,防火阀关闭,电磁阀延时动作,各项联动功能正常;

  2.4.2.7 控制气管无变形、松脱,连接牢固、可靠,高压软管无变形、生锈或老化,连接稳固;

  2.4.3.2 每周检查启动瓶和药剂贮瓶的压力是否符合出厂充装压力和设计要求(压力表指针是否在绿区),有无泄漏现象;

  2.4.3.5 每月模拟自动报警系统中的烟、温感探测器同时动作,通风空调是否停止,防火阀是否关闭,检查气瓶的电磁阀是否在规定的时间内动作,控制屏是否有放气信号,消防中心是否有信号,警铃、蜂鸣器是否动作;

  2.4.3.6 每月检查气体灭火系统启动瓶、药剂瓶有无变形,有无腐蚀、脱漆;

  2.4.3.7 每周检查控制气管有无变形或松脱,检查高压软管有无变形、生锈或老化;

  2.4.3.8 每月检查气体保护区域(防护区)内的围护结构、开口等是否符合要求。

  2.5.1.2 试验现场手动控制按钮的功能是否正常,试验防火卷帘远程启降功能是否正常;

  2.5.1.4 检查试验卷帘导轨和转动机构(含链条)运转是否正常,检查卷帘叶片有无变形;

  2.5.1.5 试验防火卷帘的联动功能是否正常,降落时消防中心有无显示。

  2.5.3.2 每月试验现场手动控制按钮的功能是否正常,试验防火卷帘远程启降功能是否正常;

  2.5.3.4 每月检查试验卷帘导轨和转动机构运转是否正常,检查卷帘叶片有无变形;

  2.5.3.5 每月试验防火卷帘的联动功能是否正常,降落时消防中心有无显示。

  2.6.1.2定期试验每个消防专用电话或插孔的通讯是否畅通,语音是否清晰、响亮,消防中心电话主机显示通话部位是否正确。

  2.6.2.2 消防专用电话通讯畅通,语音清晰、响亮,消防中心电话主机显示通线 维修保养工作计划

  2.6.3.2 每季定期试验每个电话或插孔的通讯是否畅通,语音是否清晰、响亮,消防中心电话主机显示部位是否正确。

  2.7.1.1 试验火灾应急广播设备的功能是否正常。在试验中不论扬声器当时处于何种工作状态,都应能紧急切换到火灾事故广播上,音响清晰;

  2.7.1.2 检查保养消防扬声器,测试楼层扬声器的效果,声响是否响亮清晰;

  2.7.3.1 每季试验火灾应急广播设备的功能是否正常。在试验中不论扬声器当时处于何种工作状态,都应能紧急切换到火灾事故广播上,音响清晰;

  2.7.3.2 每月分批次检查保养楼层消防扬声器并测试其声响是否响亮、清晰;

  2.8.1.1 检查试验消防正压送风机(排烟风机)及正压送风阀(排烟阀)的联动功能是否正常;

  2.8.1.2 测试空调通风系统、排风系统的防火阀功能及联动讯号功能是否正常;

  2.8.1.9 测试正压送风机(排烟风机)现场和远程启停控制功能是否正常;

  2.8.1.10 定期对正压送风机(排烟风机)、正压送风阀(排烟阀)进行保养,对转动部位加润滑油并调整风机皮带松紧度等。

  2.8.2.10 风机运行平稳,噪声低,风量、风压达到要求,风阀开、关灵活,密封性好,风机皮带松紧度适中。

  2.8.3.1 每月检查试验消防正压送风机(排烟风机)及正压送风阀(排烟阀)的联动功能是否正常;

  2.8.3.2 每季测试空调通风系统、排风系统的防火阀功能及联动讯号功能是否正常;

  2.8.3.4 每季测试非消防电梯迫降首层的信号和联锁信号功能是否正常;

  2.8.3.5 每季测试以上各联动机构消防中心相应控制屏的讯号是否正常;

  2.8.3.9 每月测试正压送风机(排烟风机)就地和远程启停控制功能是否正常;

  2.8.3.10 每季定期对正压送风机(排烟风机)、正压送风阀(排烟阀)进行保养,对转动部位加润滑油并调整皮带松紧度等;

  2.9.1.1 检查试验自动和手动启动消防水泵,观察流量、压力、运行电流是否正常,并做好记录存档;

  2.9.1.2 检查各控制柜到消防中心信号是否正常,控制柜各指示灯各功能是否正常;

  2.9.1.3 定期检查联动柜内部电路,测试其功能是否正常,并进行吸尘、紧固接线 定期检查消防水泵主备电源自动切换装置是否正常。打开水泵出水管上的放水试验阀,用主电源启动消防水泵,消防水泵启动应正常;关掉主电源,主、备电源切换正常,试验1~3次;

  2.9.2.3 控制柜、联动柜内接线无松脱、无撞火烧花,清洁无尘,功能正常;

  2.9.2.6 消防水泵控制柜的故障自投功能正常,即一台故障时,另一台能自动投入使用;

  2.9.3.1 每月检查试验自动和手动启动消防水泵,观察流量、压力、运行电流是否正常,并做好记录存档;

  2.9.3.2 每月检查各控制柜到消防中心信号是否正常,控制柜各指示灯各功能是否正常;

  2.9.3.3 每月定期检查联动柜内部电路,测试其功能是否正常,并进行吸尘、紧固接线 每月定期检查消防水泵主备电源自动切换装置是否正常。打开水泵出水管上的放水试验阀,用主电源启动消防水泵,消防水泵启动应正常;关掉主电源,主、备电源切换正常,试验1~3次;

  2.9.3.5 每季定期测试水泵的相间及对地电阻是否符合要求,并做好记录;

  2.10.1.1 检查防火门的开启力度是否适中,闭门器有无漏油或松动;2.10.1.2 检查双扇防火门的关闭顺序是否正确;

  2.10.1.3 检查防火门的密封性是否良好,钢质防火门有无生锈、脱漆现象;

  2.10.1.4 检查应急灯、出口指示灯、疏散指示灯的外观是否完好,灯炮(管)有无烧毁,充放电试验是否正常;

  2.10.1.5 测试应急灯、出口及疏散指示灯的蓄电量是否达到规范要求时间。

  2.10.2.1 防火门开启力度适中,闭门器无松动、漏油,自动复位灵活;

  2.10.2.3 防火门的密封性良好,无变形,钢质防火门无生锈、脱漆现象;

  2.10.3.1 每月检查防火门的开启力度是否适中,闭门器有无漏油或松动;

  2.10.3.3 每月检查防火门的密封性是否良好,钢质防火门有无生锈、脱漆现象;

  2.10.3.4 每月检查应急灯、出口指示灯、疏散指示灯的外观是否完好,灯炮(管)有无烧毁,充放电试验是否正常;

  2.10.3.5 每半年测试应急灯、出口及疏散指示灯的蓄电量是否达到规范要求时间。

  2.11.1.1 检查移动式灭火器(手提式、推车式)压力指针是否在绿区;2.11.1.2 检查移动式灭火器外观是否完好,有无变形、脱漆或配件缺失;

  2.11.3.1 每月检查移动式灭火器(手提式、推车式)压力指针是否在绿区;

  2.11.3.2 每月检查移动式灭火器外观是否完好,有无变形、脱漆或配件缺失;

  坚持《消防设施安装验收标准及规范》,对消防工程的维护保养质量实施全过程质量控制,在整个过程中贯彻“安全可靠、质量第一”的方针,以严密的质量管理,周到的服务体系,为用户消防体系实现安全、可靠及时运转。

  实行公司和项目部两级管理制度,公司质检部负责对消防设施总体质量进行检查,监督,并负责组织检测工作。质检员负责对消防设施维保全过程的质量进行检查、验收和管理,对维保工程质量负责,并做好原始记录。

  凡属归档案的各类技术档案室资料,必须纸质优良,字迹清楚,字体工整,图形线条、符号清晰,图面整洁,签字手续完备,不可使用圆珠笔、钢笔书写。

  2、维护保养前必须报告维保区域地点、内容、时间。办理有关手续并通知有关部门。3、所有维护保养工作严格按照安全规定的要求进行,以保障人身和设备安全。

  7、本维保方案,作为本消防维保工程实施的指导性技术文件,全体维保人员必须严格遵照执行。同时,应根据维保过过程进展的实际情况,对有关内容适时进行调整,作为对本方案的补充,并及时呈报业主审核后实施。

  8、通过本方案的实施,将保证泰州金鹰天地消防自动报警、消防水灭火系统、气体灭火系统、防火卷帘、防火门、应急照明及疏散系统等设施的使用维保管理,保证系统各种设施的正常运行,从而提高防御火灾的能力,并通过业主消防主管部门的定期检查。

  1、所有的维保工作将严格按照国家有消防规范执行,所有的维保和维修工作验收标准同样按规范标准和《规定》执行。所有与维保工作有关的检测试验仪器、机械、工器具均由我公司自带,所有与维保工作有关的辅助材料均由我公司提供。

  2、在维保过程中严格遵守业主各项规章制度和安全管理规范,遵守业主对外包企业的要求,并郑重承诺本单位从事维保的人员在贵单位的任何所作所为均由本公司承担相应的法律责任。维护人员凡任何违反安全操作规程所造成的事故,均由本公司承担责任。3、如果需对消防系统进行全面检修和测试,我公司承诺将在业主规定的时间内完成(指检测、测试、运行自检合格包括业主验收)。

  5、日常维护电线小时不间断服务,维护工作人员接到电线小时内到达现场,并专设1名工程师进行跟踪服务。

  6、我公司有一套完整、有效的质保体系,同时在维护保养过程中公司派技术人员项目现场监督维护保养工作人员严格按照国家有关规范进行维保,有效在保证维保质量。

  7、在维护保养过程中搞好与甲方管理人员之间的配合协调,公司设1名项目负责人负责与业主有关人员的联络。

  10、如遇局部调整变化时,免费帮助业主进行系统调整修改,重大事件、重要节假日将根据业主的要求增加巡查次数。

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